家づくり

リフォームか?新築か?中古物件のリフォームはやめて、新築建て替えに変えた理由(注文住宅22)

こんにちは、らすくです。

2021年に注文住宅を建てる!!

この目標で、現在注文住宅の建築を進めています。

家の概要はこんなかんじ

注文住宅 地域密着の工務店に発注を依頼

構造:木造2階建ての一戸建て

2階リビング・2LDK・駐車場有

敷地面積:87㎡

延べ床面積:81㎡

場所:関西・住宅地

経緯:旦那さんの両親が生まれ故郷に引っ越し、リタイア生活を送ることに。空いた旦那さんの両親の古い家の土地で、新たに注文住宅を建てることになりました

冒頭の経緯のとおり、私たちは、旦那さんの両親の古い家を使って、家を建てさせてもらうことになりました。

ここで最初に迷ったのが、

「古い家の全面リフォームにするか?

それとも、古い家を取り壊して、新築で家を建て替えるか?」

ということでした。

結論から言うと、私たちの場合は、

当初は、古い家の全面リフォームの予定でしたが、

結果的に、古い家を取り壊して、新築で家を建て替えることにしました。

今日は、当初、全面リフォームにしようと思った理由や、

全面リフォームと新築建て替えのメリット・デメリット、

結果的に新築で建て替えることになった経緯について、紹介します。

らすく

私たちのように今ある家の住み替え予定の方や、

中古物件を購入して建て替えようと考えている方の

参考になりますと幸いです。

この記事はこんな方向け
  • 中古物件の全面リフォームや、建て替えを検討中の方
  • 中古物件を全面リフォームするのと、建て替えで新築にするのの、どちらがいいか迷っている方
  • これから家づくりを始める予定の方

私たちの家づくりの経緯は?

全面リフォームか、新築か?メリット・デメリットを比較

まずは、家の全面リフォーム(フルリフォーム)と、新築の違いを。

細かく見るといろいろ違いがあるかと思いますが、すごく簡単に言うと、

まず全面リフォームとは、

既にある家の基礎や柱などの骨組みだけ残して後は壊し、骨組みを活かして家を作り直すこと

さかなさん

スケルトンリフォームとも言います。

一方で、新築建て替えとは、

既にある家を解体・撤去し、新たに家を建築すること。

となります。

どちらもメリット・デメリットがありますが、代表的なものとして、以下があげられます。

全面リフォームの場合

▶メリット:

  • 古い家の基礎や柱などの骨組みを活かせるので、その分の費用が浮き、コストが抑えられる。

▶デメリット:

  • 古い家の骨組みがそのままになるので、大きく家の形や間取りを変えることが難しい

新築建て替えの場合

▶メリット:

  • まっさらの状態で家をつくることができるので、間取りや家の形を大幅に変更可能。

▶デメリット:

  • 古い家を取り壊すので、解体費や基礎工事の費用ががかかる。

どちらも良い点・悪い点がありますが、私たちは結論として、

全面リフォームを選ぶことにしました。

全面リフォームにすることにした理由

その最も大きな理由は、

新築建て替えにする場合、セットバックの規制により

家を建てられる面積が狭くなることが分かったため。

らすく

セットバックって、何??

さかなさん

セットバックは、建築基準法で決まっているルールだよ。

簡単言うと、こんなかんじ。

セットバックとは:

2項道路(幅4m未満の道)に面する土地は、

1)その道路の中心線から水平距離2mの範囲

2)その道路の片側が崖地、川、線路等である場合には、その崖地等の側の道路境界線から水平距離4mの範囲

に、建物を建築することができない という決まりのこと。

情報源:at home HP「セットバックとは」より

なので、例えば、以下の画像のような道路に面した土地の場合、

道路の中心から2メートル、つまり自分の敷地の中の道路に面した50cm部分は、家が建てられないということになります。

画像引用:https://www.athome.co.jp/contents/words/term_519/

私たちの古い家は、このセットバックのルールが決まる前に建てられたので、この規制にかかっておらず、

セットバックの部分まで家になっていました。

らすく

つまり、今の法律で、家を建てていいことになっている範囲を少しオーバーして、家が建っているということになります。

なので、セットバックすることになると、

家の道路側の面積を、少し削らなければならないということが分かりました。

すでに建っている家は、建った当時の法律が適用されるので、

今の法律のセットバックが守れていなくても、とくに問題ありません。

さかなさん

法律が新しくなる度に、その法律に合わせてすでに建っている家を建て直すわけにはいかないので、建った当初のルールでOKということになります。

らすく

また、家をリフォームする場合は、古い家を直す形になるので、古い家が建った当時の法律のままでOKということになり、セットバックを守っていなくても大丈夫です。

一方で、家を壊して新築を建て直す場合は、現在の法律が適用されるので、セットバックを守らなくてはならなくなります。

つまり、

▶全面リフォーム:古い法律のままでOKなのでセットバックがかからず、家の面積は古い家のままでOK

▶新築建て替え:新しい法律になり、セットバックがかかって、家の面積が古い家より狭くなる

ということになります。

ここまでの、メリット・デメリットをまとめると以下のとおり。

リフォーム新築
コスト◎古い基礎を活かせるのでコストが抑えられる▲古い家の解体費・基礎工事費が追加でかかる
間取り▲古い家の骨組みを活かすため自由度が低い◎自由度が高い
セットバック◎不要
(面積が広くなる)
▲必要
(面積が狭くなる)

どちらがいいか、少し悩みましたが、

  • 面積は広い方がいいし、
  • コストを抑えられるのは魅力的

そう考えて、全面リフォームでいくことにしました。

基礎に問題あり・・!新築建て直しに変更することに。

全面リフォームすることが決まったので、

古い家の骨組みを活かしつつ、新しい家への自分たちの要望を出して、

設計士さんにリフォームの図面を書いてもらうことにしました。

そして同時進行で、リフォームにあたり、古い家の調査をしてもらっていたところ・・・

工務店の現場監督さん

家の調査をした結果、家の基礎に鉄筋が入っていないことが分かりました・・・!

さかなさん

工務店の現場監督さん

このままでも住めないことはないですが、構造的に弱くなり、簡単に言うと、地震に弱い家にはなってしまいます。

すぐ問題が発生するというものではないですが、これから先、ずっと長く住むには、安全面に少し不安の残る家となってしまいます。

ですが一方で、今回、基礎を補強することにすると、結構手間な工事になり、お金もかかってしまうため、

場合によっては新築とほぼ変わらないか、それ以上の費用になってしまうかもしれません。

どうしましょう?

なんと、家の基礎に問題があることが判明・・・!

工務店の現場監督さんの意見を整理すると、選択肢としては、以下の3つから選ぶことになってしまいました。

選択肢とデメリット:

  1. 全面リフォーム・補強なし→地震に弱い家
  2. 全面リフォーム・補強あり→コストが新築並みかそれ以上
  3. 新築建て替え→セットバックで家の面積が狭くなる

さかなさん

①②③、どうしようか?

らすく

せっかく家を作るのに、いきなり地震に弱い家なんて、嫌~~~

さかなさん

そうだよね、せっかく建てるのに、安全性に不安があるというのは困るから、①はなし。

全面リフォームのメリットのひとつがコストが抑えられることだったけど、新築と変わらないかそれ以上になってしまうなら、いっそ新築の方がいいかなあ。

面積がちょっと狭くなるけど、それでいい?

らすく

この際、仕方ないね・・・!

ということで、全面リフォームの予定でしたが、ここでいっきに方向を転換。

新築建て替えで、考え直すことになりました。

ほんとは家の面積が狭くなることに少し残念な気持ちもあったのですが、

設計士さんに新築で改めて間取りを考え直してもらうように相談したところ

設計士さん

わかりました!

せっかく新築にすることになったのですから、

「新築にしてよかったな~~!」

と、最終的に思えるような家を、一緒に考えていきましょう!

この一言で、一気に気持ちが変わり、

新築にしてよかったと思えるよう、新たに考え直すことにしました。

さかなさん

立地的には太陽の光が入るはずなのに、前の家は1階にあったリビングに光が全然入らず暗かったから、

今度の家は2階にリビングやキッチンを持っていって、明るい家にしよう!

らすく

古い家の基礎を活かすと、構造的にリビングとキッチンの間に柱が入ってしまうのが避けられなくて、

「まあ仕方ないかな~」と思っていたけど、

新築にするならLDKはワンフロアにしたい!

ということで、新たな要望を設計士さんに伝えて間取りを考え直してもらい、

最終的には、新築ということで、現在建築中の家に至りました。

ちなみに参考として、実際かかった解体費用については、以下の記事を。

まとめ

今回は、

「古い家の全面リフォームにするか?

それとも、古い家を取り壊して、新築で家を建て替えるか?」

ということについて、

  • 全面リフォームと新築建て替えのメリット・デメリット
  • 全面リフォームにしようと思った理由
  • 結果的に新築で建て替えることになった経緯

について、紹介しました。

セットバックの関係で、家の面積は元の家より少し狭くなってしまいましたが、

「自分たちの要望を入れた間取りに変えることができたことは利点だった」とプラスにとらえて、

設計士さんの言うように、

「新築にしてよかったな~~!」と思えるような家を目指していきたいと思います。

以上、お読みくださりありがとうございました。

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